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富力地产焦急 销售不佳、偿债压力大、旧改转化路漫漫

克日,富力持续拿下了广州赤沙村、南沙区东涌镇大同村两个旧改项目,旧改大户再一次发力,其旧改国界进一步扩充。停止2019年,富力已签约的相助都市更新项目高出了70个,筹划总修建面积高出了7000万平米,可售面积高出4000万平米。

富力执着于都市更新,个中的原因,有打点层对“果真市场地皮很贵”的担心,更重要的是,一直以来高欠债,以及短期偿债压力大,让富力在招拍挂市场有心无力。

2019年7月,富力宣布一份内部文件《关于要求地域公司确保完成销售任务的通知》,文件上明晰暗示,2019年下半年原则上暂停拿地事情,多次提及要促销售、抓回款。李思廉说,这份文件是他亲自签署的。

数据显示,2019年富力新增权益地皮总修建面积939万方,同比下降32%,新增权益土储建面增速一连放缓,2019年富力拿地销售比为0.18,较2018年进一步下降。

漫长旧改路

富力的旧改始于上世 纪90年月,起初只是对旧工场、旧厂房的改革,包罗钢材厂、硫酸厂、锅炉厂等。2007年,富力参加了广州首个旧村改革猎德项目,才真正意义上的涉及旧村改革,富力在猎德村的改革上,取得了乐成,成为广州旧改的标杆,从此,富力在广州相继参加了杨箕、猎德、陈田村、田美村等旧改项目,涉及约16条旧村,改革面积超686万平方米。

李思廉曾指出,旧改是富力的久远计策,因为这是中国今朝独一可以自制拿地的方法。

鱼与熊掌不行得兼,固然通过旧改可以拿到相对自制的地皮,但也存在一些明明的风险。业内人士对旧改的风险认识普遍为,长达5到8年甚至10年的项目开拓周期,周转速度太慢,让旧改资金沉淀周期过长,现金流要求很是高。在这一点上,富力并没有比其他房企高超几多。

以广州黄埔区茅岗城中村改革项目为例,该项目2010年就被广州市当局纳入第一批全面改革的52条城中村之一的茅岗村。早在2012年8月,茅岗经济连系社就与富力旗下,广州市腾顺投资有限公司签署了《广州市茅岗路以西“城中村”改革好处分派协议》,将与腾顺投资配合开拓茅岗村项目。直到2016年11月15日,广州黄埔区当局才果真宣布茅岗西华片城中村改革告示,宣告茅岗西华片城中村改革正式启动拆卸复建事情。

克日富力拿下的赤沙村旧改项目,2009年8月,广州亚运会前夕,广州富力地产股份有限公司就与赤沙联社签订了《相助改革广州市赤沙“城中村”项目意向书》,有效期为七年。由于各种原因,赤沙村旧改事情一度停滞。在2019年4月的表决中,富力仍旧未能通过从赤沙村意向相助企业表决,同意率仅43.52%。也就在此时,保利出场了。

在本年的业绩会上,富力打点层透露,估量将来两年内通过都市更新转化的土储面积将达1000万平方米。然而,数据显示,2019年全年,富力透过在三个都市的都市更新项目转化了179万平方米的地皮储蓄。

偿债压力大、评级遭下调

5月25日,穆迪将富力地产的企业家属评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”,富力香港的CFR由“B1”降至“B2”。所有的展望都从调查名单变为“负面”。

穆迪高级副总裁Kaven Tsang暗示:“富力地产企业家属评级的下调,反应出穆迪对其策划现金流疲弱以及将来12-18个月内大量债务到期的担心。”

究其原因,富力债务上多年积聚的压力迟迟未缓解,到2019年底,净欠债率高达198.9%,阐明债务布局可以发明,富力短期借钱139.2亿元、一年内到期的非活动欠债729.4亿元、恒久借钱809.7亿元、应付债券379亿元,有息欠债合计约2057.3亿元,存在较大偿债压力。

值得存眷的是,富力地产现金流量净额已经持续多年未负,2020年一季度,其策划勾当所发生的现金流为-60.9亿元。

富力地产焦虑 销售不佳、偿债压力大、旧改转化路漫漫

在销售端,2019年,富力地产全年销售额为1381.9亿元,同比前一年略增5%,并未实现2019年头定下的1600亿元方针。受疫情影响,富力虽开展线上销售、直播卖房等法子,但优惠力度不敷被诟病,结果并欠好,其销售业绩开局灰暗,本年前5月,累计权益销售365.5亿元,同比下降了17%。

销售欠佳,富力的现金进一步被耗损,其现金及现金等价物的期末余额,从2019年底的229亿元下降至一季度末的172亿元。

为了应对到期债务,守卫现金流,富力地产只能通过不绝融资和再融资来“借新还旧”。去年12月,富力还选择了H股折价配售融资,富力地产方面直言,募得资金将用于送还公司的境外债务性融资,但愿能淘汰对债务融资的依赖,同时优化公司的成本布局。2020年以来,该公司亦实验了多种融资方法,包罗公司债、美元单据等,有网友笑称,富力的焦点竞争力是融资本领。

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